+ -

Pages

Jumat, 05 Agustus 2011

[daarut-tauhiid] [FAQ] Pelunasan Dipercepat pada KPR Syariah

 

Tulisan ini dimuat di: http://eSharianomics.com/faq/faq-pelunasan-dipercepat-pada-kpr-syariah/

Assalamualaikum Pak Ifham
 
Saya Ali, yang sempat membaca
tulisan bapak yang berjudul "Perlakuan Keliru Terhadap Uang Muka KPR
Syariah": http://eSharianomics.com/pojok-kang-ifh/perlakuan-keliru-terhadap-uang-muka-kpr-syariah/
 
Saya tertarik dengan KPR syariah,
nah saya ada pertanyaan:
 
Saya sedang akan membeli
rumah.  Saya berencana akan menggunakan jasa KPR bank syariah.
namun, saya belum begitu jelas
mengenai prinsip syariah dalam hal KPR ini. saya takut apa yang saya lakukan
tidak sesuai dengan prinsip jual beli syariah.
 
Saya berencana akan memakai prinsip
murabahah dengan angsuran 15 th, misalkan saya ingin membeli rumah second, dan
dari Si pemilik menghargai 300 jt. 
 
Kemudian saya akan memberikan uang
muka sebesar 100 jt.  (kepada siapa saya harus berikan uang ini,
kepada Bank atau Si Pemili langsung) 
 
Katakanlah saya ingin angsur selama
15 th, dari harga pokok 300 jt, bank akan mejual rumah tsb seharga 500 jt.
Sehingga hutang saya di bank adalah 400 juta.
 
Nah misalkan suatu saat saya ada
rijeki dan ingin melunasi rumah tsb di tahun ke 5? 
 
Berapa yang harus saya bayar Pak? 
 
Kalau dari logika saya saya tetap
harus membayar  400 juta. karena ini sudah akad di awal  saya
membeli rumah tsb dengan harga 500 jt dan akan saya lunasi dlm jangka waktu 15
th
 
Saya cukup heran dengan salah satu
bank syariah, yang mengatakan kalau saya lunasi dalam waktu 5 th, maka saya
hanya perlu membayar uang pokok + margin 5 th.
 
Apakah ini berarti akadnya ganda,
atau tidak jelas?
 
Mohon pencerahannya
 
Terimakasih
Ali
 
=================================================
Assalamualaykum
warahmatullahi wabarakatuh.
 
Saudara Ali,
Untuk
KPR Syariah, Bank Syariah membuat kreasi akad agar transaksi KPR bisa
dibenarkan oleh Syariah. Ada beberapa kreasi akad: (1) Murabahah; (2)
Musyarakah Mutanaqishah; (3) Ijarah Muntahiya Bit Tamlik (IMBT); (4) lainnya.
(1)    Murabahah adalah jual beli bermarjin yang sudah ditentukan
harga pokok dan marjin keuntungannya. Skemanya: Developer menjual rumah kepada
Bank Syariah, kemudian Bank Syariah menjual rumah kepada Nasabah. Misalnya Developer
menjual rumah seharga 300jt kepada Bank Syariah, kemudian Bank Syariah menjual
rumah tersebut kepada Nasabah seharga 500jt. Bank Syariah yang menggunakan
skema ini adalah BNI Syariah, BRI Syariah, dll silahkan cek.
(2)    Musyarakah Mutanaqishah adalah musyarakah atau
syirkah yang kepemilikan aset (barang) atau modal salah satu pihak (syarik)
berkurang disebabkan pembelian secara bertahap oleh pihak lainnya.
Misalnya rumah seharga 500jt, nasabah memiliki dana (share) 100jt sedangkan
Bank Syariah share 400jt. Secara bertahap share dari pihak Bank Syariah
berkurang sampai habis karena Nasabah melakukan pembelian secara bertahap (Angsuran)
terhadap share yang dimiliki Bank Syariah. Bank Syariah yang menggunakan skema
ini adalah Bank Muamalat. Silahkan cek.
(3)    Ijarah Muntahiya Bit Tamlik adalah sewa yang diakhiri dengan
pemindahan pemilikan barang atau merupakan sejenis perpaduan antara kontrak
jual beli dan sewa atau lebih tepatnya akad sewa yang diakhiri dengan
kepemilikan barang di tangan si penyewa. Skema dan rincian detil hitungan,
silahkan cek di Bank Syariah. Yang menggunakan akad ini sepertinya PermataBank
Syariah. Silahkan cek.
 
Untuk case yang terjadi pada Anda, maka
penjelasan saya adalah sebagai berikut:
1.     Seharusnya, untuk
transaksi jual beli rumah antara Pemilik Rumah dengan Bank Syariah tidak
menjadi urusan Anda. Namun, ketika Anda terlibat penuh dalam proses tawar menawar
harga, ini diperbolehkan atas dasar tafsir fikih ekonomi kekinian.
2.     Uang Muka akan bisa disebut sebagai Uang Muka ketika harga
jual sudah muncul dari pihak Bank Syariah yang diinformasikan kepada Anda. Pada
case Anda, harga jual adalah 500jt terdiri dari 300jt harga pokok + 200jt
marjin. Uang Muka diberikan kepada Bank
Syariah karena Anda beli rumah dari Bank Syariah, bukan dari Pemilik Rumah.
Uang Muka ini akan dianggap sebagai Angsuran I. Kalau pada prakteknya lain, ya berarti
ada yang tidak tepat.
3.     Ketika Anda sudah memberikan uang muka 100jt, maka total
HUTANG Anda di Bank Syariah adalah 500jt-100jt = 400jt. Nah, 400jt inilah yang
akan Anda angsur selama 15 thn atau 180 bulan – 1 bulan (Uang Muka), sehingga sisa
angsuran Anda adalah 179x sehingga 400jt/179 = Rp 2,234,637,- per bulan. Boleh
saja Angsuran 1 tadi tidak dimasukkan dalam hitungan 15 tahun sehingga sisa
angsuran Anda adalah 180x sehingga 400jt/180 = Rp 2,222,222,- per bulan.
4.     Jika Anda ingin melakukan pelunasan dipercepat SETELAH tahun
ke-5 atau angsuran sudah terjadi 5x12 = 60 kali, ini sekedar perhitungan kasar
bahwa dengan asumsi perhitungan total angsuran di luar Uang Muka adalah 180 bulan,
maka jumlah yang sudah Anda bayarkan adalah 100jt (uang muka) + (5x12x2,222,222)
= 233,333,333,- sehingga sisa hutang Anda adalah 500jt – 233,333,33 = Rp
266,666,667,- Inilah secara ideal yang SEHARUSNYA Anda bayarkan secara penuh
pada pelunasan dipercepat.
Oiya,
sebelum Anda memilih Bank Syariah, coba deh bandingkan beberapa Bank Syariah
mengenai berapa sisa yang harus dibayarkan ketika Anda akan melakukan pelunasan
di percepat setelah tahun ke-5. Biasanya jumlahnya berbeda-beda. Ini hitungan
matematis saja yang urusannya adalah untung rugi bagi Anda. Bank Syariah sih
tetep untung.
5.     Nah, dengan alasan kompetitif, Bank Syariah DIPERBOLEHKAN
memberikan diskon (potongan) Murabahah, ini sudah ada Fatwanya juga, silahkan
cek di situs saya http://eSharianomics.com cari di bagian Fatwa DSN MUI. Diskon Murabahah ini bukan merupakan akad ganda,
karena ini sebenarnya sifatnya adalah Hak Bank Syariah, boleh dilakukan boleh
tidak dilakukan.
6.     Anda perlu juga ketahui bahwa dalam menentukan jumlah Diskon
Murabahah ini, Bank Syariah pasti punya hitung-hitungan agar ia tidak rugi. Sebenarnya
dalam hutang piutang, angsuran tidak lagi mengandung berapa jumlah unsur Pokok
dan berapa jumlah unsur Marjin. Namun, untuk alasan memudahkan Bank Syariah
memberikan hitungan diskon, pada skema Annuitas Flat, maka angsuran Pokok dan
angsuran Marjin akan dihitung sama di tiap bulannya, sedangkan pada skema
Annuitas Efektif, maka Bank Syariah lazimnya menetapkan angsuran Marjin yang
lebih besar di awal dan kecil di akhir, sehingga bagian Pokok masih besar di
akhir karena dihitung kecil di awal.
7.     Hitungan mengenai berapa persisnya Diskon Murabahah ini ditentukan
oleh Bank Syariah, misalnya hanya perlu membayar SISA uang pokok + margin
5 th. Skema Bank Syariah yang satu dengan yang lain bisa berbeda. Ini hukumnya
boleh.
 
Jika
ada yang kurang paham, bisa ditanyakan/ditanggapi langsung di http://eSharianomics.com atau kirim email
ke ahmadifham@gmail.com
 
Sekian,
semoga bermanfaat dan terima kasih.
 
Regards,
Ahmad
Ifham Sholihin
http://eSharianomics.com

[Non-text portions of this message have been removed]

__._,_.___
Recent Activity:
====================================================
Pesantren Daarut Tauhiid - Bandung - Jakarta - Batam
====================================================
Menuju Ahli Dzikir, Ahli Fikir, dan Ahli Ikhtiar
====================================================
       website:  http://dtjakarta.or.id/
====================================================
.

__,_._,___
5 Daarut Tauhiid: [daarut-tauhiid] [FAQ] Pelunasan Dipercepat pada KPR Syariah   Tulisan ini dimuat di: http://eSharianomics.com/faq/faq-pelunasan-dipercepat-pada-kpr-syariah/ Assalam...
< >